日期：2004-03-10
[提要]

   本案是一起对建筑物区分所有权的行使加以限制的典型案例。所有权应受到一定的限制，这是由自由相对性的基本法理决定的。建筑物区分所有权作为一类特殊的不动产所有权，对它的限制除依据一般所有权限制的原则外，还应遵循更加严格的原则。建筑物区分所有权人应在正当范围内使用其专有部分，不得违反全体区分所有权人的共同利益。

[合议庭]

吕国强(审判长) 杨俊 张铮(承办法官)

[案情]

  上诉人(原审原告)顾然地

    被上诉人(原审被告)上海巨星物业有限公司

    1997年1月，海南古斯利微电子技术有限公司购买了位于本市延平路123弄三和花园4号楼29E室复式房屋一套。同年10月，顾然地作为公司员工入住上述房屋，并与三和花园物业管理部门上海和馨物业管理有限公司订立《公共契约》。1998年10月，顾然地购买了一只占地面积8.826平方米、上口面积9.754平方米的浴缸(以下简称系争浴缸)。该浴缸自重362.8公斤,可放水4160.5公斤。顾然地欲将系争浴缸安装在三和花园4号楼29E室的跃层，并就安放事宜与上海巨星物业有限公司(三和花园现物业管理部门，以下简称巨星公司)多次交涉，巨星公司以系争浴缸的安放未经安全测定为由不予准许，并制止了顾然地私自吊装安放系争浴缸的行为。2001年12月10日，顾然地出资购买了三和花园4号楼29E室，之后以该房屋业主身份提起诉讼，要求巨星公司排除妨碍，赔偿人工费用人民币7600元、精神损失费人民币5000元。巨星公司则认为顾然地安装的浴缸面积和体积过大，使房屋楼板无法承受，对房屋产生危险，影响其他业主正常生活，故依法履行管理职责，制止顾然地吊装浴缸，因而不同意顾然地的诉讼请求。

    在二审审理期间，顾然地申请鉴定，检测事项为：系争浴缸在盛满水的情况下安放在三和花园4号楼29E室复式房屋内，是否超出楼板的承重负荷。法院委托的鉴定机构出具评估报告，结论为：一般住宅建筑若不作专门设计，不适宜安装巨型浴缸，结构验算表明安装巨型浴缸后跃层楼盖的安全性不满足要求，因此，不应在三和花园4号楼29E室跃层安装巨型浴缸。顾然地认为，鉴定机构采用的SATWE分析程序不当，应采用国际通用的SPA分析程序进行计算，故评估报告的结论不足以采信，要求重新鉴定。鉴定机构出具补充报告，结论为：1、用SAP90程序验算结果表明，29E室跃层安装巨型浴缸后楼盖的安全性不足；2、对三和花园4号楼29E室跃层结构采用SATWE验算是可行的，验算结果基本反映楼盖的真实受力状态，与SAP90程序验算结果基本一致；3、一般住宅建筑若不作专门设计，不适宜安装巨型浴缸，原设计及29E室房型改动设计均未考虑到使用时会安装巨型浴缸，安装巨型浴缸对大楼的局部结构安全性及正常使用均会产生较大影响。

[审判]

    一审法院认为，巨星公司因顾然地违反法规及业主公约，在不能保证相邻各方安全的情形下，对顾然地吊装浴缸的行为加以制止，并无不妥。遂判决不予支持顾然地的诉讼请求。

    二审法院认为，鉴定机构的评估结论证明，若在三和花园4号楼29E室跃层安装系争浴缸，将不仅造成跃层楼盖的安全性不足，还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响，故上诉人安装系争浴缸的行为妨碍了其他业主的正常生活。上诉人因未能及时安装系争浴缸而产生的相关费用损失是客观存在的，但被上诉人行使职权，制止上诉人安装系争浴缸的行为正当、合法，该部分损失不应由被上诉人承担。一审判决并无不当。遂判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

 本案涉及的主要是建筑物区分所有权的权利限制问题，其理论基础是民法中所有权的限制理论。

    一、自由的相对性及对所有权的限制

    增进个人自由是法律的基础价值，但极端的个人主义导致自由的泛滥，引起社会的不安，因此，各派别的法学思想为使法律实现秩序、平等，最终达到正义，均强调个人自由的相对性，认同对自由的适当限制。自由相对性原理在近世以来民法中的一个重要体现就是对所有权绝对性施加一定的限制。

    对所有权的限制分为公法上的限制与私法上的限制，公法上的限制主要是宪法及行政法上的。相对于公法，所有权的限制在私法上更加具体化、特定化，主要体现为禁止权利滥用原则以及对相邻权的保护。禁止权利滥用原则使得所有权的权能不能无限扩展，新类型的权能或传统的处分权能都应当充分实现所有权的社会功能，服务于特定的社会目的。我国《民法通则》第7条规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”；第83条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”上述条款均体现出所有权的社会性及所有权应受到的限制。所有权作为民法上的绝对权，在社会交往中应顾及他人利益而受到一定程度的限制，私法所规定的限制往往是原则性的，在个案当中需要进行具体的利益衡量。

    二、对建筑物区分所有权的限制

    任何一幢独立建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成。尽管用隔板可以将一幢独立的建筑物分割成不同的使用空间，以供不同的人分别独立使用，但构成该独立建筑物的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、管线以及必要的活动场所等部位，却无法分割使用。整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的就是建筑物区分所有权。这是一种特殊的复合性的不动产所有权，权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共有部分享有共有权。作为一种特殊的所有权，建筑物区分所有权的行使，除需遵循一般所有权限制的原则之外，还受到更加严格的限制。这种限制主要是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人在使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。

    各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一幢建筑物上，因而，各区分所有权人对整幢区分所有建筑物的安全与维护，具有共同利益关系。区分所有权人若有违反共同利益而有害于建筑物正常使用和适当管理的行为，即使形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为，其他区分所有权人也有权予以制止。例如，建筑物区分所有权人改建其专有部分时，如果对属其专有部分的墙壁或梁柱进行拆除将危及整幢建筑物的安全或外观，其他区分所有权人可以违反共同利益为由加以禁止；区分所有权人的专有部分如果有特定用途，例如供居住、商用等，则须依此用途而使用，否则构成不当使用，其他区分所有权人有权予以制止；因对专有部分的使用而产生噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性等侵入其他区分所有权人的专有部分时，为维持共同生活的秩序，在一定程度上，被侵入人有容忍的义务，但是超过了容忍限度的侵入则构成不法侵害，应受到限制。

    三、结论

    自由是有限的，所有权也不是无限制的，本案体现出法院对所有权所负担的社会义务的解释，是法院对法律上的所有权限制原则进行的具体适用。

    本案中，顾然地作为三和花园4号楼29E室房屋的业主，对该房屋享有建筑物区分所有权，但其只能在整幢建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，不得违反全体区分所有权人的共同利益。就本案情形而言，三和花园4号楼29E室虽然设计了三间浴室，但其中最大的一间只有10余平方米，而浴缸上口面积为9.754平方米，根据日常生活经验，该浴缸根本无法安装于浴室内，如安放于非浴室部位，势必改变房屋设计用途、功能和布局。鉴定机构的评估报告和补充报告的结论均证实，一般住宅建筑若不作专门设计，不适宜安装系争浴缸，而三和花园大楼设计及大楼中29E室房型改动设计均未考虑到使用时会安装系争浴缸。系争浴缸注满水后的重量显然是楼板不能承受的，长期使用必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患，危及其他区分所有权人的安全。因此，顾然地安装系争浴缸的行为妨碍了其他业主的正常生活，违反了全体区分所有权人的共同利益，巨星公司作为物业管理者，按照有关物业管理条例的规定及与业主委员会的约定履行管理职责，制止顾然地安装系争浴缸，其行为正当、合法，并未构成侵权。

    [作者简介]

    武之歌，法学硕士，毕业于中国政法大学，现任上海市第二中级人民法院民一庭书记员。